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投资者翘首以盼 2015年首单RMBS发行

2015-03-11 14:59:00 和讯债券  联合资信

  联合资信评估有限公司结构融资部 宋峥 黄颖

  2015年3月6日,2015年首单RMBS产品 “招元2015年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”在银行间市场成功招标发行。招商银行(600036,股吧)成为继建设银行(601939,股吧)和邮储银行之后第三家在公开市场上成功发起RMBS项目的银行。作为备案制后首单RMBS,该项目整个流程仅用十三周,效率明显提高。

  招商银行作为本次交易的发起机构,将其符合合格标准的314991.72万元的个人住房抵押贷款作为基础资产,根据基础资产所产生的现金流情况和投资者需求设计了四档证券,包括优先A-1级、优先A-2级、优先B级和次级证券。其中,优先A级证券(包括优先A-1级和优先A-2级)占比为87.05%、优先B级证券占比为7.05%、次级证券占比为5.90%。联合资信对优先A级、优先B级证券的评级结果分别为AAA和AA-。

  基础资产特征

  相较于其他证券化产品而言,RMBS产品在基础资产方面具有剩余期限长、借款人分散性好、抵押物对回收保障强等特点。与以往已发行的RMBS项目相比,本次交易在基础资产方面具有以下特征(参见表1):

  表1:RMBS项目基础资产对比情况表

项目 

建元2005-1RMBS

建元2007-1RMBS

邮元2014RMBS

招元2015RMBS

笔数(笔)

15162

12254

23680

8920

余额万元

301668

416068

681423

314991

加权平均利率

5.31%

5.95%

5.88%

6.75%

加权平均剩余期限(月)

172

198.96

181.92

79.17

加权平均账龄(月)

32.00 

23.40 

31.44 

17.34 

加权平均初始抵押率

67.19%

64.90%

60.96%

56.09%

借款人加权平均年龄

36

35

37.3

38.37

最大地区及占比

上海、56.17%

深圳、73.82%

郑州、15.29%

深圳、15.14%

  基础资产收益率很高。本次交易绝大部分入池贷款利率水平在6%~8%,资产池加权平均利率为6.75%,在目前已发行RMBS项目中属于很高水平。根据交易安排,资产池产生的利息在偿付完收益账所需资金分配后即用于对本金的偿付,因此,资产池加权利率越高越有可能产生更多的资金用于偿付证券本金。从本次项目的发行结果看,由资产池加权利率与发行利率的不同而产出的超额利差将对优先级证券的本金起到较好的保障作用。值得注意的是,较高的超额利差一方面对本金的偿付起到了保障作用,另一方面,如若借款人早偿行为较为突出,则超额利差会减少得比较快,其对本金的保障作用也会减少较快。

  加权账龄和加权剩余期限较短。本次交易资产池加权账龄相对较短,由于存在一定比例的新发放贷款,这些贷款还未度过违约高发期,出现违约的概率较大。但对比其他几单RMBS,本次交易资产池的加权剩余期限也较短,为79.17个月,最长剩余期限不超过10年。相对较短的剩余期限能降低由于基准利率变化导致利差变动而给优先档证券本金偿付带来的不确定性影响。

  借款人地区分散。本次交易基础资产分布在35个城市,占比超过10%的地区只有两个,其中未偿本金余额占比最高的前三大城市依次为深圳市、武汉市、成都市,依次占比为15.14%、12.68%和8.57%。地区的分散性能在一定程度上缓释由于房地产区域风险而给资产池带来的损失。结

  初始抵押率低。本次交易入池贷款的初始抵押率均在七成及以下,相对于其他几单RMBS,加权平均初始抵押率处于较低水平,这使得借款人面临较高的违约成本,从而有助于降低违约率。

  证券设计特点

  从证券设计上看,优先A-1级采用固定利率,本息到期一次性偿付;优先A-2级和优先B级证券采用浮动利率,按月付息,本金过手摊还。值得注意的是本期交易的基准利率为中国人民银行公布的5年期以上贷款基准利率,与以往大部分项目选择的一年期定期存款基准利率有所区别。证券利率与资产池利率的定价基准保持一致能较有效缓解因利率基准不同而导致的利率风险。

  本次交易发起机构持有次级档证券的5.33%,交易会计意见书表明发起机构将终止确认相应的信贷资产,与邮元2014年RMBS由发起机构持有全部次级档证券相比,本次交易达到了为发起机构节约监管资本的目的。

  交易结构特点

  本期RMBS项目在结构设计上也有不同之处。本次交易设计了贷款服务机构的浮动报酬,即在支付了一定额度的次级证券收益后,将按不同梯度支付贷款服务机构一定比例的超额报酬,这将在一定程度上促使贷款服务机构提供更好的服务。

  从发行结果来看

  招元2015RMBS优先A-1级、优先A-2级和优先B级的发行利率分别为4.60%、4.98%和5.30%,认购倍数分别为2.0倍、2.5倍和1.5倍。从发行利率和认购倍数看,投资者对这类产品的认识更加清楚,同时投资热情也比较高,预计未来市场对于个人住房贷款作为基础资产的资产证券化产品的需求会有所增加。

  截至2013年末,我国个人购房贷款余额为9.8万亿元,个人购房贷款占房地产贷款总额的67.08%。2014年9月30日,中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通知放松了二套房认定标准,将有效提高购房群体数量,同时为增强金融机构对个人住房贷款的投放能力,明确提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”因此,RMBS业务存在很大的发展空间。相对于其他证券化产品而言,商业银行发起RMBS业务更有助于改善自身资产负债结构,解决自身资本占用的问题,现在越来越多的商业银行对其需求增加,RMBS产品有望在2015年迎来新的突破与发展。但值得注意的是,由于宏观经济增速放缓,加之处于降息周期,房贷的低利率环境将在一定时间段内难以改变。同时,房贷的较长期限导致投资者对证券收益的要求较高,RMBS产品很容易出现利率倒挂,次级投资者面临的风险加大,从而对证券发行产生影响,进而影响到参与机构的积极性。

(责任编辑:王宏贵 HF025)
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