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建设银行发起首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券

2016-09-19 09:55:05 和讯债券  梁涛

  由建设银行(601939,股吧)发起的国内首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”(以下简称“建鑫二期”)发行文件已于今日(9月18日)公开披露,预计将于近期公开发行。建鑫二期是继以对公不良贷款、信用卡不良贷款、个人经营性不良贷款为基础资产的不良资产证券化产品面世之后,对基础资产品种的又一创新。建鑫二期证券预计发行规模为15.60亿元,基础资产未偿本息合计29.93亿元,证券发行规模占基础资产未偿本息余额的比例高达52.12%,创同类产品新高,主要得益于基础资产附属抵押物较强的变现能力及良好的分散性有效提高了资产池预期回收比例。建鑫二期证券共分两档:优先A档证券规模为12亿元,占76.92%,联合资信评估有限公司给予AAAsf级信用等级;次级档证券发行规模为3.60亿,占23.08%。作为国内首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券,建鑫二期的发行为银行批量消化不良住房抵押贷款拓展了新的途径,为金融机构通过资产证券化手段处置不良资产起到了良好的示范作用。建鑫二期除了在基础资产的选择上进行了新的尝试,在交易结构上也做了更精细严谨的创新设计,为商业银行通过证券化手段处置不良资产进行了有益探索。

  引入量化模型提高资产池回收估值科学性

  建鑫二期入池资产共计7980笔不良个人住房抵押贷款,入池资产均附带第一顺位个人住房抵押权,单笔资产未偿本息余额占比均不超过1%,抵押物分布在82个地区,较低的单户集中度和地区集中度有利于降低回收估值的波动性。建鑫二期是国内第二单基础资产附属抵押物为房产类的不良资产支持证券,但不同于今年6月发行的“和萃2016年第二期不良资产支持证券”,建鑫二期入池贷款附属抵押物全部为个人住房,且其中超过200平米的大户型的未偿本息余额占比为12.40%,比重相对较小,抵押物变现能力更强。

  对入池资产进行可回收金额估值时,由于不良房贷回收周期较长,而我国房贷业务开展时间较短,缺乏足够覆盖全催收周期的清收数据,因此难以通过历史数据预测资产池全周期的回收现金流。由于本交易对入池资产制定了较为严格的合格标准,入池贷款的法律完备性较好,因而在不良贷款的清收过程中,若借款人未能筹措资金全额偿还贷款,则可以通过处置抵押物来对剩余欠款部分进行偿付,入池贷款的毛回收金额一般不会小于抵押物的变现金额。从审慎角度出发,联合资信(评级公司)将抵押物处置回收金额作为资产池全周期可回收现金流的主要依据,在估值过程中,以抵押物市场价值为基础,考虑房产的跌价比例、抵押顺位、所处城市、面积等因素对回收估值的影响,最终得到入池资产全周期的毛回收额为24.42亿元,占入池资产初始起算日未偿本息余额81.59%。

  不同于此前发行的不良资产证券化项目,建鑫二期的基础资产回收期限更长,在证券法定到期日结束后,仍可能会有一定比例的现金流入。通过对建设银行不良房贷历史清收数据进行统计分析得出,单笔个人住房抵押贷款5年回收率的概率分布符合Beta分布与均匀分布的组合。联合资信通过历史数据计算得到不同区域的历史经验参数,并根据最近两年入池贷款所属地区回收水平的变化趋势、入池资产的处置进度及国内二手住宅市场价格波动对资产池整体回收的影响,对历史经验参数进行调整,使用调整后的参数对资产池证券期限内的回收率进行蒙特卡洛模拟,得到回收率概率分布。根据测算,入池资产五年内毛回收金额为17.68亿元,占入池资产初始起算日未偿本息余额59.08%。

  精细化的交易结构设计有助于缓释流动性风险,满足参与方利益诉求

  为缓释基础资产现金流不确定给优先档证券利息带来的流动性风险,建鑫二期设置了内部流动性储备账户、外部流动性支持机构和外部流动性支持账户。根据交易结构安排,本交易将根据次级投资者的结构确定外部流动性支持机构,当外部流动性支持机构主体级别较低时,交易将设立外部流动性支持账户,由此对优先档利息形成三重保障。对于流动性支持机构的选择及流动性支持账户的安排,在强化流动性支持机构支持效力的同时,还兼顾了支付给流动性支持机构的资金成本。

  在现金流的偿付安排和支付顺序上,交易约定,资产服务机构垫付的处置费用仅按处置回收收入的5%由信托财产支付,超出部分由发起机构建设银行承担,并将处置费用及资产服务机构服务报酬的支付安排在优先档本金偿付完毕之后,这一安排体现了发起机构建设银行对入池资产未来回收水平的信心和让利,有助于扩大优先档证券的发行规模,同时对资产服务机构的履职尽责也起到一定的激励作用。

  对于信托终止后信托财产的清算,建鑫二期也做了特殊安排。目前市场已发行的不良资产证券化项目中,对于信托终止后非现金类资产的分配通常采取统一清算处理,处理方案包括:原状分配、公开拍卖、以事先约定的公允价值转让给发起机构等。由于不良个人住房抵押贷款的回收周期较长,根据联合资信对资产池现金流的测算,证券法定到期日之后资产池仍可能会有占初始起算日未偿本息余额22.51%的回收额。建鑫二期在交易文件中约定,信托终止后对不同分类的非现金资产按照不同的清算方案分别处置,不同类别之间的处置互不影响。上述安排较以往项目更为严谨细致,这将更有利于尾包资产的处置,更好的维护次级投资者的利益。

  资产证券化在处置零售类不良贷款领域发展空间巨大

  不良个人住房抵押贷款资产证券化在国外市场并不多见,且国外发行的产品通常混合了正常类和不良类个人住房抵押贷款,主要源于国外银行可以通过批量打包转让个人贷款进行不良资产处置,因此国外金融机构通过资产证券化渠道改善零售业务资产质量的需求并不强烈。目前受限于财政部和银监会联合颁发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》规定,金融机构不得批量转让个人贷款,因此,资产证券化无疑为我国金融机构处置零售类不良贷款提供了有效渠道。个人住房抵押贷款拥有同质性高,一般不需要逐笔现场尽职调查,发行效率较高,抵押物回收保障程度高,可以有效提高入池资产估值进而支持较大规模的证券发行等优势。建鑫二期的成功发行,是我国金融机构对不良个人住房抵押贷款资产证券化的探索创新,为以后金融机构通过资产证券化的手段实现不良个人住房抵押贷款快速出表、改善该业务资产质量起到良好示范,预计资产证券化在处置零售类不良贷款领域的发展空间巨大。

  作者:联合资信结构融资部 梁涛

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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