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德晟观察:迎史上最大地产泡沫 万达Vs万科谁更急?

2016-10-17 13:44:58 和讯债券 

  在经历了2015年壮观的股市暴涨与暴跌之后,“泡沫”一词已经变得尤为敏感。去年的股市暴跌摧毁了数以百万计小投资者的储蓄,虽然“新韭菜”们伤口还在滴血,但今年上半年房价的飙涨却让更多的投机客们似乎看到了另一片曙光。 在一二线城市买房热的推动下,炒房客们无不使出浑身解数,想尽各种手段,有离婚的,有跨省的,有夜半抢号的。

  面对疯牛一般狂飙的中国楼市,政府终于也坐不住了。国庆假期回来,连续20城市出台了限购限贷等调控措施,让火热的房地产市场“一夜入秋”。“变天了”:资格提高屌丝们哭了,信贷收紧投机客懵了。然而,让地产大佬们更担忧的是,传说中的地产泡沫,是否已近如期而至了?

  王健林:中国房地产泡沫是历史上最大的!

  万达集团董事长王健林近日接受CNN采访时表示,中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的!王健林表示,中国房地产最大的问题是,在上海等主要城市房地产价格持续上涨,但国内成千上万存在房屋空置的小城市房价却在下跌。

  在德晟看来,之所以出现地产泡沫问题,也是因为中国为了应对经济下滑采取了宽松的货币政策。过度的流动性,加上大宗商品价格低迷,其它投资渠道少而空泛,投资者们只能纷纷涌入楼市以寻找安全。 在吹打楼市泡沫之后,我们相信墨菲定律,在泡沫之后或早或晚必然伴随着暴跌。一旦地产价格迅速下降,政府为了稳定经济,必然介入出台扶持措施为楼市托底。有了这个中国房地产市场的特色,我们从不担心一线城市房价会突然出现暴跌。

  谭华杰:大周期与小周期解读中国地产价格框架

  万科董秘谭华杰发表了篇《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》的文章,对中国房地产市场做出了描述。谭华杰通过对 27 个国家的长期(20 年以上)房价数据的详细分析,发现两个比较稳健的指标:一个叫“居民部门利息保障倍数”, 历史上当这个数值大于 1.5 的时候,几乎没有发生过房价大跌的情况;另外一个叫“新房名义市值对居民购买力占用比例”,当这个数据超过 60%,房价面临很大下跌风险,超过80%,大跌风险骤增。

  这两个指标其实衡量的都是居民购买力、还贷能力、以及社会信用扩张规模,也就是说,在大周期内,整体社会的购买力和信用扩张规模是决定房价的关键因素。用中国数据代入这个模型,第一个指标在 2015 年为10.4,远远高于1.5 的临界值,而第二个指标也远远低于60%的警戒线,所以从数值上可以基本确认,短期内中国并不存在整体性房价大跌的风险。因此,目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或“泡沫即将破灭“的结论,是值得商榷的。

  在德晟看来,万达比万科更加着急。相比之下,万科谭总的分析更专业,也更有说服力。虽然德晟从不担心一线城市房价,但是我们也必须同时指出, 目前土地市场上,“面粉贵过面包”的情况需要十分警惕。尤其在部分城市,楼面地价已经明显高于当前房价,这意味这未来如果房价不涨到现在的三倍,买地的开发商(无论是万达还是万科)无法获取正常利润。如果未来房价以如此猛烈的价格上涨,预示泡沫顶部提前到来,最终或以日本模式结束(内心默念万万不要......)。

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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