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银行间首单住房租赁资产支持票据亮相

2017-12-18 01:57:00 证券时报 

  证券时报记者 刘筱攸 马传茂

  “租购并举”的房地产政策风向,促使金融资本和产业资本,加速注入住房租赁市场。获准发行两个月后,新派公寓类REITs(房地产信托投资基金)日前在深交所挂牌上市。紧随交易所市场之后,银行间市场的住房租赁资产证券化大幕也很快拉起。

  12月初,银行间首单、由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)——“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”(简称“飞驰ABN”)在交易商协会成功注册,择日将发行首期规模40亿元。在银行业资管人士看来,作为一个解决租赁市场资金来源的整体方案,飞驰ABN不失为银行理财支持民生事业的样板。

  银行间

  住房租赁证券化开启

  据了解,目前银行资金支持住房租赁市场的形式主要分为:在建设环节向开发商提供大额专项授信(龙头开发商随贷随放、中小开发商由行业协会增信兜底),建成后向租赁企业提供低息租约抵押贷,向C端用户提供纯信用租客贷或低息分期服务等。

  除了覆盖住房租赁市场参与主体的资金需求,目前还有商业银行自建长租房销售与运营场景,助力住房租赁企业盘活存量资产和优化经营模式。例如,建行上月初与11家房企签约推出近5500套自身品牌长租房源,向保障性房企批量供应。

  也就是说,不论是在资金支持层面还是自建运营场景层面,建行都先于同业在进行着实质性布局。近日,建行在支持住房租赁领域再下一池,与招商蛇口合作,以后者旗下两个长租公寓未来15年的租金收益权为基础资产,设计并主承“飞驰ABN”。

  与今年以来获批的5单合计121.2亿规模的长租公寓ABS不同,“飞驰ABN”的发行场所选定在了银行间市场。“从资金供给以及市场规模来说,银行间市场的资金供给量以及市场规模均远超交易所市场。我们现在就是把稳定的银行资金吸引过来支持长租”,建行资管人士告诉证券时报记者。交易商协会数据显示,截至12月1日,银行间市场的债务融资工具今年前11个月发行了3.79万亿,累计发行规模29.74万亿,目前存量8.6万亿。

  建行资产管理部相关人士表示,随着住房租赁证券化规模扩容,银行间市场交易商协会也配合逐步出台促进定向债务融资工具流动性的政策,预计今后定向发行的资产支持票据价格进一步下降,融资方的融资成本更低。

  银行理财资金

  注入长租的建行样板

  作为国内首单银行间市场长租公寓ABN,飞驰ABN的产品创设逻辑颇具独创性。据介绍,建行资管部门先用银行理财资金投资了两大目标长租公寓的项目收益权,由此形成对公寓运营收益权的债权。与以往不同之处在于,此前银行大多数以发放信托贷款的方式形成对融资企业的债权。

  然后,建行再将该笔债权转移至旗下子公司承接,该子公司将受让的债权设立专项财产权信托计划,该信托计划在银行间市场发行资产支持票据(ABN)。首期40亿规模的ABN未设置优先、劣后的结构化安排,直接采用单层信托架构,非通常证券化产品采用的双SPV(特殊目的的载体)结构。在付息方式上,采用按季付息,每年固定偿付部分本金,采用过手型还本方式。“首期ABN并没有设置优先劣后等结构化安排,只设计了分期还本计划。后续160亿元的规模,会根据市场变化,结合融资方和市场投资者的需求,做出结构化或按照还本期限设置分档的安排。”一位不愿具名的知情人士告诉记者。

  “你们看到的简单几句话可以阐述完的交易结构,其实底下是十几份的交易合同。我们此前天天都在考量,用什么样的期限安排和行权方式的设置可以既契合长租公寓运营对资金的安排,又能吸引机构资金到一个存续期比较长的项目里来,还能让公寓运营商快速盘活存量资产。”上述知情人士告诉记者。由此,飞驰ABN创设团队做了每年固定金额的还本计划,以及满足一定条件的情况下,融资人可以提前全部还款的行权设计。

  在上述知情人士看来,这样的期限安排和行权机制更贴合招商局蛇口长租公寓项目本身的需求,以及对流动性的要求。

  “其实国内市场还是倾向看(融资方)主体信用,而不是看资产信用。所以像这次建行与招商蛇口联手发行的ABN,是一个值得期待的发力方向。”广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策对记者说。

  “银行信贷支持实体经济、银行理财支持民生,这种资产的投向,也符合国家监管政策的。我相信未来也会有银行跟进,但要找到合适的高信用主体。”一名大型股份行投资银行部资产证券化业务人士告诉记者。

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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